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Alternativa. La coordinación y la gobernanza metropolitana pueden ser una opción para el crecimiento desordenado de la ciudad. (Foto: Mónika Neufeld)

La tendencia de la dispersión urbana no se ha detenido: todos los días se incrementan las construcciones en la periferia de la ciudad, sea en el valle de Tesistán, en la carretera a Colotlán, en la barranca del río Santiago o en la enorme planicie de Toluquilla.

Los alcaldes repiten desde hace seis años la misma justificación: son permisos que ya estaban otorgados.

Para el arquitecto Luis Manuel Ochoa, consultor que hizo posible el proyecto de LaBase (Laboratorio de Arquitectura Social Estratégica) en el clúster 21 de Hacienda Santa Fe, donde se pretende enfrentar la descomunal anomia social ocasionada por asentamientos humanos heterogéneos, extendidos sin un sistema integral de movilidad, y en manos de grupos delictivos (ver edición de El Diario NTR de Guadalajara del 4 de enero de 2019), la continuidad de la dispersión es un dato objetivo, y es necesario lidiar con él.

“El Área Metropolitana de Guadalajara ha tenido en los últimos 30 años un crecimiento expansivo, y es al sur del Periférico donde más ha crecido, un boom que muchos conocen, con un crecimiento exponencial, demográfico, y por ende urbano, que tiene que ver con una experiencia fallida por una política federal que le apostaba más a la cantidad, para cumplir con el número de viviendas, más que al calidad de las mismas, eso relacionado con el interés inmobiliario, el desarrollo ligado al capital, lo que hizo que esa política se realizara en el lugar donde la tierra era más barata, sin equipamiento urbano, y desgraciadamente en algunos de los casos sin servicios”, explica Ochoa.

Se trata de un drama cotidiano en Tlajomulco y en muchos rincones del país. “Por ahí están los indicadores y ciertamente Tlajomulco debe entrar entre los seis municipios en que más crecieron por este fenómeno, y seguramente tanto al norte de México, como Tijuana, Mexicali, hay 20 ciudades donde seguramente hay características similares dentro de las áreas metropolitanas; con este crecimiento, en Tlajomulco, hablamos de algo destacable porque llega casi a 800 por ciento, de 70 mil habitantes brinca a 600 mil, entonces eso para cualquier municipio es un fenómeno incontrolable…”.

A la tierra barata se aúna la falta de estructura institucional sólida de un ayuntamiento que en 1995 y 2000 era incipiente, la disposición de tierras ejidales jurídicamente inestables, y además, “creo que corre un rol fundamental para la ciudad la relación que tiene que ver Tlajomulco con el puerto [de Manzanillo], ser la entrada de productos hacia el sur, tener el aeropuerto, el paso de las vías férreas; o sea, hay ciertas características propias tanto para la expansión como para el desarrollo; por eso ya es y seguirá siendo fundamental esta zona de la ciudad para la historia de los siguientes 20 o 30 años”.

El Diario NTR: El gobierno de Peña Nieto se encontró con este desastre urbano, y que era necesario combatir esta expansión, la dispersión desmedida, ¿cree que ya hayamos llegado al momento cenit del crecimiento y que al ciudad se va a compactar y se va a consolidar en estos espacios que ya lo hizo, o todavía hay una tendencia a que se siga dispersando?

LUIS MANUEL OCHOA (LMO): Yo creo que todavía la tendencia no se detiene, pero que está en ese proceso, la clave es una mezcla de cuestiones, pero una fundamental es el ordenamiento del territorio, y creo que es un tema que ya está en la agenda de los gobiernos, que se está atendiendo; ahora es pensar cómo debe de ser y antes no se pensaba, y volvemos al punto en que nos encontramos.

NTR: ¿Tendríamos que pensar que los municipios tiene que ser otro tipo entes, o el famoso planteamiento de un gobierno metropolitano para enfrentar este tipo de intereses?

LMO: Así es, creo que es un gran tema que ya se está abordando en Guadalajara, que es la coordinación y la gobernanza metropolitana; hay esa apuesta desde lo metropolitano, por esa carencia que pueden tener los municipios en esas cuestiones, yo pienso que debe ser una especie de ping pong entre las escalas, entre la metropolitana y la municipal, con estrategias desde el municipalismo, aunque estos fenómenos se pueden abordar desde lo metropolitano.

Autorizaciones congeladas

Durante la administración del alcalde Alberto Uribe Camacho, el gobierno municipal determinó la moratoria en la aplicación de permisos para la expansión urbana, ante la necesidad de consolidar la estructura urbana y armonizarla con la disposición de servicios, especialmente los casos del agua y de la movilidad. La administración actual no ha hecho explícito si seguirá adelante ese esquema o se prevén soluciones distintas al problema.

da/i

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Aspiran a Moderna; alcanza en Oblatos

Publicado: septiembre 17, 2018 de GDL en Información Jalisco
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  • Jalisco es uno de los estados más caros para coprar casa, según Lamudi. Foto: Jorge Rangel
Elizabeth Mondragón/Mural

Guadalajara, México (17 septiembre 2018).- Con los precios de la vivienda al alza en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG), para quien quiere comprar es cada vez más difícil hallar una casa o departamento en la colonia de su preferencia sin salirse de su presupuesto.

De acuerdo con el Reporte del Mercado Inmobiliario Residencial Guadalajara 2018 del portal especializado Lamudi, que considera información de la Perla Tapatía y de Zapopan, el 41 por ciento de las solicitudes que reciben para comprar casa o departamento en la Colonia Moderna, por ejemplo, pide un inmueble que cueste menos de 2 millones de pesos.

Sin embargo, en la Moderna las casas y departamentos que más hay a la venta cuestan entre 2.1 y 4.9 millones de pesos, mientras que la mayor oferta de inmuebles de menos de 2 millones de pesos la encontrarán en Oblatos, en cuanto a casas, y en Atemajac del Valle, en cuanto a departamentos, según el reporte.

Y son varias las zonas en las que la demanda de vivienda no coincide con la oferta.

En cuanto a casas, en Zapopan Centro, Guadalajara Centro y Zapopan en general, lo más demandado son inmuebles de menos de 2 millones de pesos, con 48, 45 y 37 por ciento de las solicitudes recibidas por Lamudi para dichas zonas. Sin embargo, lo que más hay disponible ahí son casas de 2.1 a 4.9 millones de pesos, con 41, 41 y 35 por ciento de la oferta.

En cuanto a departamentos, lo más demandado en Zapopan y Guadalajara en general son inmuebles de menos de 2 millones de pesos, pero lo que más abunda son departamentos de 2.1 a 4.9 millones de pesos, con 45 y 38 por ciento de la oferta en cada Municipio.

De acuerdo con Lamudi, de 2017 a 2018 la vivienda se encareció 16 por ciento en Guadalajara, y 9 por ciento en Zapopan.

Estas alzas se dan por la alta demanda de vivienda, explicó en entrevista Luis Estrada, académico de la Universidad Panamericana Campus Guadalajara, pero señaló que pone en desventaja a los trabajadores, que ven cada vez más complicado conseguir una casa o departamento en la zona que le gusta.

En Jalisco, el ingreso promedio por hogar es de 17 mil 455 pesos mensuales, de acuerdo con el Inegi, mientras que para un crédito hipotecario para una vivienda de 2 millones de pesos, la Banca pide ingresos comprobables de al menos 34 mil pesos mensuales, de acuerdo con la Condusef.

“Además, para poder comprar el trabajador tiene que ser un excelente ahorrador, porque, antes que nada, debe asegurar el enganche que es, por lo menos, del 20 por ciento del valor de la propiedad”, dijo Estrada.

Entrevistado aparte, Javier Pelayo, presidente de la Canadevi en Jalisco, coincidió en que la demanda ha encarecido la vivienda.

Impiden costos vivienda asequible

Las obras de infraestructura pública que los desarrolladores deben costear para que se les autorice hacer un desarrollo, las constantes alzas a los materiales, y la creciente demanda hacen cada vez más complicado ofrecer vivienda nueva a precios que los trabajadoras puedan pagar, de acuerdo con empresarios del sector.

“Un factor que influye de forma importante en los precios es el costo de las obras adicionales de infraestructura que se tienen que realizar, aunque son fuera del proyecto, pero se tienen qué hacer. Éstas son sustitución de líneas de agua o de drenaje, que ya están colapsadas y que es una condicionante para poder desarrollar los proyectos”, explicó Javier Pelayo, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), Delegación Jalisco.

En la opinión de Pelayo, dichas obras debieran correr a cargo de los municipios y el Gobierno del Estado, pero no se realizan y los desarrolladores terminan haciéndolas.

“Si ya estuviera lista la Ciudad, hablando de infraestructura pública, para el desarrollo vertical, podría haber un impacto benéfico en los precios, porque no se le estaría cargando esto extra”, dijo.

Pelayo indicó que hay otros factores que impactan en los precios, como la demanda que existe por vivienda y los costos del acero, que subieron por la guerra comercial que inició Estados Unidos y por la cual México determinó aranceles a productos de acero importados de aquel país.

“El tema de aranceles ha venido a impactar el costo, además de que en años anteriores se aumentó el concreto y otros materiales importantes. Pero, específicamente el acero ha incrementado los precios de la vivienda, este año, entre un 8 y 12 por ciento”, señaló.

De acuerdo con el portal inmobiliario Lamudi, de 2017 a 2018 la vivienda se encareció 16 por ciento en Guadalajara, y 9 por ciento en Zapopan.

Luis Estrada, académico de la Universidad Panamericana Campus Guadalajara, explicó que reducir el tamaño de los departamentos ha sido una tendencia para abatir costos, pero consideró que no es una solución que pueda generalizarse.

“Se han estado construyendo departamentos de cada vez menor metraje y con uno o dos cuartos, porque suponen que los jóvenes ahora quieren vivir solos o con alguien, pero sin hijos. Pero no piensan en que eso no es una regla y que un departamento de 40 metros cuadrados no alcanza para una familia con dos niños”, detalló.

udgtv.com
Guadalajara, Jalisco.

En el Área Metropolitana de Guadalajara (AMG) cayó en 44% la venta de vivienda nueva, mientras que la demanda de fincas usadas creció en 8%.

Inversionistas en el sector inmobiliario atribuyen este fenómeno a dos factores principalmente: uno es que la oferta se elevó de precio y no empata con la capacidad de compra de los tapatíos; el otro es que los compradores buscan ofertas con servicios y transporte al alcance, para no padecer las problemáticas de vivir en la periferia de la Ciudad.

Juan Carlos Ramírez consideró que los desarrolladores tienen el reto de crear vivienda vertical para la clase media conforme a sus necesidades, debido a que la oferta actual es para la clase media alta y hay segmentos de mercado olvidado.

Sin certezas. La llegada de grandes empresas a Ciudad Creativa aún no es clara. (Foto: Alfonso Hernández)

Las irregularidades que se han encontrado en el ejercicio de los recursos y el rezago en el proyecto de la Ciudad Creativa Digital (CCD) no han sido un obstáculo para que quienes están al frente la enfoquen como un desarrollo inmobiliario.

El 12 de mayo del año pasado, el director general del Fideicomiso de Ciudad Creativa Digital, Jacobo González Torres, y Alberto Pérez Martínez, de la asociación civil de Ciudad Creativa Digital, viajaron a la Ciudad de México para presentar una propuesta de construcción de edificios de departamentos en dos de los cuatro lotes que tiene en su poder el fideicomiso.

El planteamiento fue edificar dos torres de usos mixtos, donde convivieran las viviendas, el comercio y algunas oficinas para la industria creativa.

Los funcionarios de Jalisco se reunieron en la capital del país con Homero Garza Terán y Marie Noelle García, de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Según documentos a los que El Diario NTR Guadalajara tuvo acceso, la oferta que se hizo fue para dos edificios, uno de 14 niveles y otro más de ocho, que sumarían 160 departamentos. El modelo de negocio que se propuso no fue el de venta de los inmuebles, sino de renta de unos 12 mil 600 pesos mensuales en promedio. La vivienda abarcaría 60 por ciento de la construcción.

El resto de los espacios serían para oficinas y comercio. La inversión que se requiere para este proyecto es de 97 millones 905 mil pesos, bajo un modelo administrado por un nuevo fideicomiso, integrado por la Sociedad Hipotecaria Federal y el Fideicomiso de Ciudad Creativa Digital.

Propuesta. Éste es el documento que se presentó a los posibles inversionistas.
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Sin embargo, lo niegan

Quienes se han hecho cargo del proyecto de Ciudad Creativa Digital han rechazado que éste se haya transformado en un desarrollo inmobiliario; sin embargo, la llegada de grandes empresas no es clara.

Los predios que se ofrecieron para la construcción de vivienda son los que alguna vez albergaron las 55 casas por las que el Ayuntamiento de Guadalajara pagó 400 millones de pesos, cuando el presidente municipal era Alfonso Petersen Farah y ahí se quería instalar las Villas Panamericanas.

Las casas adquiridas por el Municipio fueron derribadas. Los predios ahora tienen escombro, están semiabandonados e incluso algunos han sido invadidos.

En enero de 2012, el entonces presidente, Felipe Calderón Hinojosa, anunció que Guadalajara había ganado el concurso para albergar el proyecto de Ciudad Creativa Digital, lo que convertiría a la zona del Parque Morelos en la sede de las mayores empresas desarrolladoras de servicios multimedia, software, entretenimiento, diseño y artes digitales.

Además, aseguró que se construiría el mayor centro de producción de contenidos para el mercado hispano parlante, empresas de producción y posproducción de cine, de creación digital y de diseño de videojuegos y software.

El cambio de partido en el gobierno modificó los planes. Para la administración de Enrique Peña Nieto, la obra más importante para Jalisco fue la Línea 3 de Tren Ligero, por lo que los apoyos para Ciudad Creativa se diluyeron. A esto se sumó un manejo irregular de los recursos en el actual gobierno, que ha motivado en los últimos dos años auditorías y señalamientos de irregularidades millonarias por la Contraloría del Estado, la Auditoría Superior del Estado de Jalisco y la Auditoría Superior de la Federación.

Prueba. Aquí se consignan los asistentes a la reunión con Sociedad Hipotecaria Federal.
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Red de Parques piden a la ciudadanía no apoyar a los emecistas

Acusan que con sus planes han deforestado indiscriminadamente la urbe; “despierten, es hora de que empecemos a luchar por nuestra ciudad”

Por Rafael Hernández Guízar/pagina24Jalisco

Los presidentes municipales de Zapopan y Guadalajara, Pablo Lemus Navarro y Enrique Alfaro –con licencia-, respectivamente, han destruido “nuestra” ciudad con su “voraz” repoblamiento, aseguraron ayer integrantes de la Red de Parques. (más…)

Crece la ciudad privatizada: 14 por ciento de los fraccionamientos del área metropolitana de Guadalajara ya están confinados, es decir, con bardas alzadas y calles cerradas; los parques públicos decrecen en superficie por venta directa de espacios, apertura de infraestructura o habilitación de negocios bajo el modelo de “asociaciones público-privadas”; las zonas federales, fundamentalmente lechos de ríos y arroyos, se otorgan en concesión y en varios casos son invadidas por fincas permanentes, como es el caso del centro comercial Plaza Patria, aunque la Ley de Aguas Nacionales no lo permite. (más…)